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Energieausweis und Energieausweisgesetz

Energieausweis

Der  Energieausweis gibt detailliert über die energetische Qualität eines Gebäudes Auskunft.
Anfang Dezember 2012 trat das neue Energieausweis-Vorlagegesetz in Kraft.

Alte Ausweise zehn Jahre gültig
Immobilienmakler müssen in den Anzeigen, die sie zur Bewerbung der Immobilien schalten, sowohl den Heizwärmebedarf (HWB) als auch den Gesamtenergieeffizienzfaktor (fGEE) angeben.
Derzeit ist noch das „alte“ EAVG aus dem Jahr 2006 in Kraft. Die auf der Grundlage des alten Gesetzes ausgestellten Energieausweise behalten für zehn Jahre ab Erstellung ihre Gültigkeit. Bei Vermietung oder Verkauf eines Objekts, für das bereits ein Energieausweis existiert, muss  kein neuer Ausweis angefertigt werden, es wird dann nur der im alten Ausweis genannte Heizwärmebedarf angegeben.

Erstmals Strafen vorgesehen
Das Gesetz sieht vor, dass der Verkäufer bzw. Vermieter seinem Gegenüber „rechtzeitig“ einen Energieausweis vorlegen muss, wobei dieser Begriff von Experten dahingehend gedeutet wird, dass nicht erst die Vorlage unmittelbar bei Vertragsabschluss gemeint ist, sondern zwei bis drei (Werk-)Tage davor. Kommt der Verkäufer/Vermieter dem nicht nach, kann der Käufer bzw. „Bestandnehmer“ (=Mieter) nach Ablauf einer 14-tägigen Frist urgieren, dass ihm ein gültiger und vollständiger Energieausweis auszuhändigen ist. Er hat aber auch die Möglichkeit, selbst einen Energieausweis erstellen zu lassen und die dafür aufgewendeten (angemessenen) Kosten klagsweise geltend zu machen.
Erstmals sieht das Energieausweis-Vorlagegesetz auch Strafen vor. Wenn der Verkäufer, Bestandgeber und/oder Makler dem Käufer/Mieter keinen Ausweis vorlegt, ist dies eine Verwaltungsübertretung, die mit einer Geldstrafe von bis zu 1.450 Euro geahndet wird. Makler sind entschuldigt, sofern sie ihren Auftraggeber nachweislich (=schriftlich) zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert haben.

Heizwärme, Gesamtenergie, Primärenergie
Weil der  Energieausweis die Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie erfüllen muss, befinden sich nun neben dem altbekannten Heizwärmebedarf (HWB) eine ganze Menge weiterer Kennzahlen darauf. Der HWB war bisher die dominierende Kennzahl, weil er für die Definition des Passivhaus-Standards hauptsächlich herangezogen wurde. Der Heizwärmebedarf wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr (abgekürzt „kWh/m²/a“) angegeben, diese Kennzahl gibt damit über die benötigte Menge an Heizenergie Auskunft. Eine Zahl zwischen 0 und 15 bedeutet Passivhausstandard, bis etwa 40 kWh/m²/a spricht man noch von einem Niedrigenergiehaus.

„fGEE“: Keine Kenn-, bloß Referenzzahl
Etwas komplexer ist die neue Kennzahl „Gesamtenergieeffizienzfaktor“ (fGEE). Dabei handelt es sich nämlich nicht um eine „statische“, sondern um eine relative, standortbezogene Kennzahl. Genau genommen handelt es sich dabei um einen Quotienten aus dem Endenergiebedarf (EEB, das ist der Heizwärmebedarf inklusive dem Haushaltsstrom) und einem Referenz-Endenergiebedarf.

Energieausweisgesetz

§ 1
§ 1. Dieses Bundesgesetz regelt die Pflicht des Verkäufers oder Bestandgebers, beim Verkauf oder bei der In-Bestand-Gabe eines Gebäudes oder Nutzungsobjekts dem Käufer oder Bestandnehmer einen Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen, sowie die Pflicht zur Angabe bestimmter Indikatoren über die energietechnische Qualität des Gebäudes oder Nutzungsobjekts in Anzeigen zur Vorbereitung solcher Rechtsgeschäfte.
§ 2
§ 2. In diesem Bundesgesetz bezeichnet der Ausdruck
1.„Gebäude“ eine Konstruktion mit Dach und Wänden, deren Innenraumklima unter Einsatz von Energie konditioniert wird, und zwar sowohl das Gebäude als Ganzes als auch solche Gebäudeteile, die als eigene Nutzungsobjekte ausgestaltet sind,
2.„Nutzungsobjekt“ eine Wohnung, Geschäftsräumlichkeit oder sonstige selbständige Räumlichkeit,
3.„Energieausweis“ oder „Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz“ den jeweils anwendbaren, der Umsetzung der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, ABl. Nr. L 153 vom 18. Juni 2010, S. 13, dienenden bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften entsprechenden Ausweis, der die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes angibt,
4.„Verkauf“ auch einen Vertrag über den entgeltlichen Erwerb des Eigentums an einem zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäude,
5.„In-Bestand-Gabe“ auch einen Vertrag über den Erwerb eines Bestandrechts an einem zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäude.
§ 3
Anzeigen in Druckwerken und elektronischen Medien
§ 3. Wird ein Gebäude oder ein Nutzungsobjekt in einem Druckwerk oder einem elektronischen Medium zum Kauf oder zur In-Bestand-Nahme angeboten, so sind in der Anzeige der Heizwärmebedarf und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor des Gebäudes oder des Nutzungsobjekts anzugeben. Diese Pflicht gilt sowohl für den Verkäufer oder Bestandgeber als auch für den von diesem beauftragten Immobilienmakler.
§ 4
Vorlage- und Aushändigungspflicht
§ 4. (1) Beim Verkauf eines Gebäudes hat der Verkäufer dem Käufer, bei der In-Bestand-Gabe eines Gebäudes der Bestandgeber dem Bestandnehmer rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung des Käufers oder Bestandnehmers einen zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen und ihm diesen oder eine vollständige Kopie desselben binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen.
(2) Wird nur ein Nutzungsobjekt verkauft oder in Bestand gegeben, so kann der Verkäufer oder Bestandgeber die Verpflichtung nach Abs. 1 durch Vorlage und Aushändigung eines Ausweises entweder über die Gesamtenergieeffizienz dieses Nutzungsobjekts oder über die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Nutzungsobjekts im selben Gebäude oder über die Gesamtenergieeffizienz des gesamten Gebäudes erfüllen.
(3) Wird ein Einfamilienhaus verkauft oder in Bestand gegeben, so kann der Verkäufer oder Bestandgeber die Verpflichtung nach Abs. 1 durch Vorlage und Aushändigung eines Ausweises entweder über die Gesamtenergieeffizienz dieses Hauses oder über die Gesamtenergieeffizienz eines vergleichbaren Gebäudes von ähnlicher Gestaltung, Größe und Energieeffizienz erfüllen. Eine derartige Verwendung eines für ein vergleichbares Gebäude erstellten Energieausweises setzt allerdings voraus, dass der Ausweisersteller die Ähnlichkeit der Gebäude hinsichtlich ihrer Gestaltung, Größe, Energieeffizienz, Lage und ihres Standortklimas bestätigt.
§ 5
Ausnahmen
§ 5. Von der Informationspflicht nach § 3 sowie der Vorlage- und Aushändigungspflicht sind folgende Gebäudekategorien ausgenommen:

1.Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden,
2.im Verkaufsfall Gebäude, die auf Grund ihres schlechten Erhaltungszustands objektiv abbruchreif sind, sofern in einer allfälligen Anzeige nach § 3 das Gebäude als abbruchreif bezeichnet und im Kaufvertrag davon ausgegangen wird, dass der Käufer das Gebäude binnen dreier Jahre nach Vertragsabschluss abbrechen werde,
3.Gebäude, die ausschließlich für Gottesdienste und sonstige religiöse Zwecke genutzt werden,
4.
provisorisch errichtete Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren,
5.Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, bei denen jeweils der überwiegende Anteil der für die Konditionierung des Innenraumklimas erforderlichen Energie durch die im Gebäude entstehende Abwärme aufgebracht wird,
6.Wohngebäude, die nach ihrer Art nur für die Benützung während eines begrenzten Zeitraums je Kalenderjahr bestimmt sind und deren voraussichtlicher Energiebedarf wegen dieser eingeschränkten Nutzungszeit unter einem Viertel des Energiebedarfs bei ganzjähriger Benützung liegt, und
7.frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern.

§ 6
Rechtsfolge der Ausweisvorlage
§ 6. Wird dem Käufer oder Bestandnehmer vor Abgabe seiner Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt, so gelten die darin angegebenen Energiekennzahlen für das Gebäude unter Berücksichtigung der bei ihrer Ermittlung unvermeidlichen Bandbreiten als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 Abs. 1 ABGB. Unbeschadet gewährleistungsrechtlicher Ansprüche aus dem Kauf- oder Bestandvertrag haftet der Ausweisersteller dem Käufer oder Bestandnehmer unmittelbar für die Richtigkeit des Energieausweises.
§ 7
Rechtsfolge unterlassener Vorlage oder Aushändigung
§ 7. (1) Wird dem Käufer oder Bestandnehmer entgegen § 4 nicht bis spätestens zur Abgabe seiner Vertragserklärung ein Energieausweis vorgelegt, so gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.
(2) Wird dem Käufer oder Bestandnehmer entgegen § 4 nach Vertragsabschluss trotz Aufforderung kein Energieausweis ausgehändigt, so kann er entweder sein Recht auf Ausweisaushändigung gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und die ihm daraus entstandenen angemessenen Kosten binnen dreier Jahre nach Vertragsabschluss vom Verkäufer oder Bestandgeber ersetzt begehren.
§ 8
Abweichende Vereinbarungen
§ 8. Vereinbarungen, die die Vorlage- und Aushändigungspflicht nach § 4, die Rechtsfolge der Ausweisvorlage nach § 6, die Rechtsfolge unterlassener Vorlage nach § 7 Abs. 1 einschließlich des sich daraus ergebenden Gewährleistungsanspruchs oder die Rechtsfolge unterlassener Aushändigung nach § 7 Abs. 2 ausschließen oder einschränken, sind unwirksam.
§ 9
Strafbestimmungen
§ 9. (1) Ein Verkäufer, Bestandgeber oder Immobilienmakler, der es entgegen § 3 unterlässt, in der Verkaufs- oder In-Bestand-Gabe-Anzeige den Heizwärmebedarf und den Gesamtenergieeffizienz-Faktor des Gebäudes oder des Nutzungsobjekts anzugeben, begeht, sofern die Tat nicht den Tatbestand einer gerichtlich strafbaren Handlung erfüllt oder nach anderen Verwaltungsstrafbestimmungen mit strengerer Strafe bedroht ist, eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe bis zu 1 450 Euro zu bestrafen. Der Verstoß eines Immobilienmaklers gegen § 3 ist entschuldigt, wenn er seinen Auftraggeber über die Informationspflicht nach dieser Bestimmung aufgeklärt und ihn zur Bekanntgabe der beiden Werte beziehungsweise zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat, der Auftraggeber dieser Aufforderung jedoch nicht nachgekommen ist.
(2) Ein Verkäufer oder Bestandgeber, der es entgegen § 4 unterlässt,

1.dem Käufer oder Bestandnehmer rechtzeitig einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis vorzulegen oder
2.dem Käufer oder Bestandnehmer nach Vertragsabschluss einen Energieausweis oder eine vollständige Kopie desselben auszuhändigen,
begeht, sofern die Tat nicht den Tatbestand einer gerichtlich strafbaren Handlung erfüllt oder nach anderen Verwaltungsstrafbestimmungen mit strengerer Strafe bedroht ist, eine Verwaltungsübertretung und ist mit einer Geldstrafe bis zu 1 450 Euro zu bestrafen.

§ 10
Inkrafttreten; Übergangsbestimmungen; Verweisungen
§ 10. (1) Dieses Bundesgesetz tritt mit 1. Dezember 2012 in Kraft. Es ist auf Verkaufs- und In-Bestand-Gabe-Anzeigen, die ab diesem Zeitpunkt veröffentlicht werden, und auf Kauf- oder Bestandverträge, die ab diesem Zeitpunkt geschlossen werden, anzuwenden.
(2) Das Energieausweis-Vorlage-Gesetz, BGBl. I Nr. 137/2006, tritt mit Ablauf des 30. November 2012 außer Kraft. Es ist aber weiterhin auf Kauf- oder Bestandverträge anzuwenden, die vor dem 1. Dezember 2012 geschlossen wurden. Energieausweise, die im Einklang mit der Richtlinie 2002/91/EG über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, ABl. Nr. L 1 vom 4. Jänner 2003, S. 65, erstellt wurden, behalten für eine Dauer von zehn Jahren ab ihrer Erstellung ihre Gültigkeit auch für die nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 zu erfüllenden Pflichten.
(3) Beabsichtigt der Verkäufer oder Bestandgeber, seine Pflicht nach § 4 mit einem höchstens zehn Jahre alten und im Einklang mit der Richtlinie 2002/91/EG über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, ABl. Nr. L 1 vom 4. Jänner 2003, S. 65, erstellten Energieausweis zu erfüllen, so reicht die Angabe des Heizwärmebedarfs in der Anzeige gemäß § 3 aus.
(4) Soweit in anderen Bundesgesetzen auf Bestimmungen des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes, BGBl. I Nr. 137/2006, verwiesen wird, erhalten die Verweisungen ihren Inhalt aus den entsprechenden Bestimmungen dieses Bundesgesetzes.
§ 11
Vollziehung
§ 11. Mit der Vollziehung dieses Bundesgesetzes ist hinsichtlich der Informationspflicht von Immobilienmaklern nach § 3 der Bundesminister für Wirtschaft, Jugend und Familie und im Übrigen die Bundesministerin für Justiz betraut.
§ 12
Umsetzungshinweis
§ 12. Mit diesem Bundesgesetz wird die Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden, ABl. Nr. L 153 vom 18. Juni 2010, S. 13, umgesetzt.

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